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商業資訊

商業地產人必懂的12個商業概念
信息來源:青島銳豐行 發布日期:2018-9-27 瀏覽次數:263

01、CBD



中央商務區(Central Business District,簡稱CBD)指一個國家或大城市里主要商業活動進行的地區。其概念最早產生于1923年的美國,當時定義為“商業會聚之處”。

隨后,CBD的內容不斷發展豐富,成為一個城市、一個區域乃至一個國家的經濟發展中樞。 一般而言,CBD高度集中了城市的經濟、科技和文化力量,作為城市的核心,應具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能,并配以完善的市政交通與通訊條件。

■ 構成要素及特征

中心性

CBD具有區域中最高的中心性(Centrality),CBD所提供的所有貨物和各種服務具有最高的水準,CBD是各類精華最集中的所在,在CBD所從事的交易和交流都是最高檔次的;

可達性

CBD具有最高的可達性(Accessibility)和擁擠程度。即CBD具有城市和區域中最發達的內部交通和外部交通聯系,CBD給予辦事者以單位時間內最高的辦事通達機會,與此同時,CBD的擁擠程度(人流、車流、建筑)在城市和區域中又是最高的;

交流性

CBD具有最高的人際和信息交流量,它的24小時人口擁有量最高,但24小時人口變化的對比值也 深圳福田CBD最高,即白天為鬧城,夜晚為“鬼城”;

高地價

CBD具有最高的土地價格,其中,商業用地價格通常超出金融、保險等經濟性服務和大公司總部、政府各部等管理性服務的用地價格;

交通管制

CBD具有最集中和最高檔的零售業。通常,在零售業集中的小區,為了滿足高密度人流的流動,相應設置有最多的交通管制(步行區、單行路、人車分流等);

服務集中

CBD具有最高的服務集中性(ServiceIntensity)。CBD所提供的服務,涵蓋經濟的、行政的、管理的、娛樂和文化的服務多個方面。

02、CCD



中央文化區(Central Culture District,簡稱CCD),是指隨著經濟發展到一定階段,位于城市中心地帶,并具有城市一流生活素質、高尚人文內涵和完美生態環境的居住區域。

中央文化區由若干功能區組成,可滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求,在西方發達國家,中央文化區已經存在和發展了若干年,如紐約的曼哈頓中央花園、巴黎的香榭麗舍大道等,而在國內,上海的“徐家匯——虹橋”、深圳的香蜜湖、武漢的首義片區等也開始朝著這一方向發力。

03、CLD



CLD的中文意思就是中央生活區,英文全稱為 Central Living District。 CLD的定義則是在一個大型城市中,在總體規劃引導下,隨著經濟發展到一定階段,人們的工作、生活等行為模式發生了功能分化,那些由若干個居住區組成的,可滿足城市主流人群集中居住、教育、消費、娛樂、健身的區域,位于城市居住中心地帶,又有城市一流的生活和高尚人文、生態環境的居住區域。

■ 特點

CLD除了區域內具有高尚的樓盤品質外, CLD對環境及配套設施的要求也非常高。因此它必須位于城市經濟發展成熟地段,社區配套設施完善,社區成員有機會在第一時間獲得市場資訊,享受信息資源并能及時做出相應反應。這種高度的集中,包括了生活資源的集中、特殊居住群體的集中、品質服務的集中、能源供給和標準設施的集中。

CLD最重要的兩個因素是空間和環境。 CLD的基點在“生活”。從狹義上講, CLD可以是一個居住社區,但它必然需要一個整體環境的支持。因此, CLD不僅僅是一個居住區的概念,它涵蓋了周邊地區的種種因素。因此 CLD區域內必須有大型城市綠地,便捷的交通路網及良好的配套服務設施及形成規模的居住區。

CLD不是項目概念,而是地域概念,隨著社會的進步,以及人們對自身居住追求的提高, CLD其本身的素質也應不斷提高。CLD的項目除了醫院、銀行、便利的交通設施等之外,也必須注重自己的小環境的營造,如豐富的社區配套、大量的綠地等。要求周邊的配套設施較為完善,使小區住戶足不出區就能完成主要的生活內容。

04、CID



CID即中央科技區,顧名思義,是高新產業最集中的區域。是指具備了如下特征的城市區域,一是高科技產業中心,二是知識經濟的發源地,三是匯聚了時代最有活力的新經濟模式,四是科學、教育、文化高度集中,五是一流的人才、超前的創業模式。

05、CRD



從英文釋義角度,CRD為休閑娛樂中心區。

——Capital:意為“首都、首府”,同時也有“重要的”含義。既在地理上明確了地域,又在服務層次上明確了其在全市乃至全國的領先地位,明確了其服務的外向性本質。

——Recreation:根據國外對Recreation的概念解釋,Recreation包括所有能夠達到消遣和娛樂目的的活動。

——District:表明是“區域、地域”,也有“行政區”的含義。

從中文釋義角度,休閑娛樂中心區的定位明確了區域的產業導向和地理位置。“休閑娛樂”一方面揭示出區域未來產業發展的基調,體現出其主導作用;另一方面也體現出其作為產業主導而非涵蓋全部產業內涵的實質。

從目標市場角度,CRD是服務北京,引領全國,面向世界,以三外人群(外區、外地、外國)為主要服務對象的休閑娛樂消費中心。

從產業構成角度,CRD是以休閑娛樂業為主導的現代服務業集聚中心。休閑、娛樂等時尚文化產業將成為新經濟引擎,帶動整體產業結構從工業化向服務化轉變升級。休閑娛樂業并非產業體系的全部,卻是產業的核心組成,產業機構的中樞,是產業鏈形成、資源集聚的內核。

從城市景觀角度,CRD是以都市山水、生態花園城區為特色的景觀中心。
從價值鏈角度,CRD是占據休閑娛樂鏈條高端的創新中心。

06、HOPSCA



HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體。HOPSCA為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT構成。HOPSCA包含商務辦公、居住、酒店、商業、休閑娛樂、交通及停車系統等各種城市功能;它具備完整的街區特點,是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果;同時HOPSCA通過街區作用,實現了與外部城市空間的有機結合,交通系統的有效聯系,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價值。

■ 價值體現

1. HOPSCA將為城市帶來巨大的增值價值

現代城市中心區通過綜合性的開發,結合社會經濟發展目標和城市總體規劃要求,來獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。這種開發建設需要建設全過程的互相配合、協同發展。HOPSCA在這樣的城市發展背景下成為卓有成效的開發模式。

一個成功的HOPSCA項目的開發及運營,會帶來巨大的社會價值,為開發商帶來巨大的品牌價值,隨著城市的不斷發展,其物業自身也具有升值潛力。無論從業態組合還是資源聚合的本質,HOPSCA對城市的影響不能單純地看作是個地產模式。HOPSCA是一個強大的磁場,她融匯城市各種資源;她也是個開放式的交流中心,不間斷地與城市交流自身的資源;她更是個核心,影響甚至能帶動整個城市發展。這就是HOPSCA特有的城市精神——“融匯、交流、影響”。一個“資源共生、聚合增值”的全新地產模式。

2. HOPSCA代表了一種全新的生活方式

HOPSCA六大業態集合了商務資源、辦公資源、商業資源、景觀資源、休閑資源、居住資源,各個業態既相對獨立又相互影響互補。

HOPSCA不僅能滿足人們在生活上各方面的需求,而且業態與業態之間的互動及依賴更體現出HOPSCA業態的科學性及聯動性。例如:住宅與商業之間所產生的生活配套互動,住宅與寫字樓、休閑娛樂場所之間的配套互動等,讓人們辦公、購物、娛樂、休閑就在家門口,享受繁華、便捷的都市生活。

07、SHOPPINGMALL



SHOPPING MALL的定義是:“大型零售業為主體,眾多專業店為輔助業態和多功能商業服務設施形成的聚合體。” MALL全稱SHOPPINGMALL,在中國一般音譯“摩爾”或“銷品貿”,意為超大型購物中心,屬于一種新興的復合型商業業態。西方國家也稱SHOPPINGCENTER,即“購物中心”。

一個真正意義上的shoppingmall大體包括主力百貨店、大型超市、專賣店、美食街、快餐店、高檔餐廳、電影院、影視精品廊、滑冰場、大柵欄的茶館、酒吧、游泳館、主題公園,另外還配有停車場等。

這樣大的購物空間以及各種娛樂設施,即使逛上一整天都逛不完,最適合消費者全家出動。一個shopping-mall其實是一個小型社區。這個公共場所為人們提供吃、喝、玩、樂的一站式服務,同時在建筑物的遮蔽下,不論天氣如何,都可以進行購物、游玩、休閑或聚會。

■ 特征

比較通俗的觀點認為shopping-mall具有如下2個特征:

一是大:占地面積大、公用空間大、停車場大、建筑規模大。由若干個主力店、眾多專業店和商業走廊形成封閉式商業集合體,從嚴格意義上講,大于10萬平方米且業態復合度高的方可稱作mall。

二是全:功能全,集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體,進行全方位服務。

這種商業地產投資巨大,對發展商的資金、管理、招商提出了很高的要求。
Shopping—mall跟百貨商場最大的區別就是,shopping—mall經營的是業態,是各種各樣的商店,而百貨商場里經營的是各種各樣的品牌。一個完整意義上的shopping-mall必須擁有多種不同業態的主力店。

08、BLOCK STREET



BLOCK STREET,在中國稱為“布洛克模塊街區”,它是街區的一種形式,塔發揮著各個單體的“通道”功能,構成“公共生活空間”,提供單體發展的“建筑背景”和“視野”,同時提供給發展商最為重要的商業和人文“生活文脈”。

“布洛克模塊街區”應該包含兩個指標:一是硬件,在項目建筑空間的營造上,有傾向性的選擇了時尚元素比較高的社區配套,是一個集酒店、辦公樓、生態公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體;二是軟件。這是BLOCK STREET的核心體系,即對生活在這個街區的人的生活習慣、人生價值定位等方面的指導。

(brook street依據網上英文資料所知布魯克斯街區是一種城鎮規劃建筑風格,在英國有她的典型案例,目前經有針對性的進行保護,她是在特定的經濟時期所產生,城鎮景觀由含郊區風格建筑、郊區梯田、合理有序方便的街道等組成,城鎮功能包括居住、娛樂休閑、為滿足生活的服務性商業等。布魯克斯城鎮呈現一個和諧、便捷、舒適的以居住功能為主繁榮景象。)

09、OUTLETS



奧特萊斯(OUTLETS) 是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思,在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心,因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。

■ 特點

1、奧特萊斯購物中心一般位于市郊,在遠離城市的地帶能吸引大量的顧客群體,必定有它獨特的優勢。

2、奧特萊斯的優勢之一是名牌商品。奧特萊斯的商品都是名牌下架商品、過季商品及斷碼商品。這些全新商品,由高檔專賣店或商場下架后直接轉到奧特萊斯銷售。其次是價格,奧特萊斯的商品與市中心的百貨商場比較,同樣的商品在價格上普遍偏低60% ,甚至更多。

3、奧特萊斯的另一個優勢是購物環境。每一個奧特萊斯中心的購物面積都很大,以美國為例,奧特萊斯中心的面積由幾萬平方米到幾十萬平方米都有。而每一個購物中心都有自己的特點和環境,有配套的服務設計和便捷的交通。因此成為人們購物休閑的理想場所。

4、奧特萊斯最令人心動的是商品的價格,它的商品能夠銷售得如此便宜,其中的秘密在于:一是運營成本低。奧特萊斯購物中心的經營場所一般都遠離城市,地價低;商業設施簡潔,投入少;銷售方式簡單,費用低。運營的低成本使經營者能夠盡可能地降低商品價格。二是過季名品降價銷售具有吸引力。一個著名品牌當季價格是100%(正價)的銷售,第二年就會半價出售,第三年則以三折出售。

10、TOWNHOUSE



Townhouse是一種3層左右、獨門獨戶、前后有私家花園及車庫(車位)的聯排式住宅,從形式上說,確實接近于聯排別墅。

Townhouse是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯組成聯排式住宅,建筑面積一般是每戶150至250平方米,每戶獨門獨院,擁有一個"有天有地"的自己的院落,大都為50平方米左右,有的達到近100平方米。每戶設有1至2個車位,還有地下室。

Townhouse是公寓和別墅的中間形態。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率,有多層、小高層、高層、塔式、板式、蝶式等多種形式,大多為第一居所;別墅Villa為低密度、低容積率,私家花園占地很大,私密性極強,價格昂貴,是住宅發展的終極方向。
居住人群為經濟實力強、居住品質要求高的"新貴一族",是適宜度假的第二居所;Townhouse既屬于城市范疇又不是市中心,既滿足了人們親近自然、實現別墅夢想的愿望,又有比較方便的交通條件,為城市邊緣地帶的住宅。

密度較低,容積率在0.5到0.8之間。花園不太大卻每戶都有,居住品質較高。價格也在別墅與公寓之間,適合更多的有一定購買能力的人接受。可作為第一居所,也可作為第二居所。主要有雙拼(兩棟相連)、疊拼(比如A戶為一層加二層東半部;B戶為三層加二層西半部,從院里直接上樓梯至二層門戶)、連排(三棟以上并聯)三種類型。

11、LOFT



現在所謂LOFT所指的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的,少有內墻隔斷的高挑開敞空間”,這個含義誕生于紐約SOHO區。 LOFT的內涵是高大而敞開的空間,具有流動性、開發性、透明性、藝術性等特征!

 loft戶型通常是小戶型,高舉架,面積在30-50平米,層高在3.6-5.2米左右。 雖然銷售時按一層的建筑面積計算,但實際使用面積卻可達到銷售面積的近2倍;高層高空間變化豐富,購買者可以根據自己的喜好隨意設計。

12、SOHO



SOHO,即Small OfficeHome Office,家居辦公,大多指那些專門的自由職業者:自由撰稿人、平面設計師、工藝品設計人員、藝術家、音樂創作人、產品銷售員、平面設計、廣告制作、服裝設計、商務代理、做期貨、網站等等。

SOHO現代城是SOHO中國的第一個項目工程。它位于北京中央商務區,中國國際貿易中心的東面。該項目總建筑面積為48萬平米,它擁有48家店鋪,283套辦公室,1897套公寓。1997年,SOHO中國預見到中小公司的迅速崛起以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大,便首次向市場推出“小型辦公,居家辦公”(SOHO)這一概念,給業主提供了靈活多功能的空間。

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